Часть 17. Недвижимые инвестиции

Идея инвестировать свободные деньги в недвижимость по-прежнему находится на первом месте по популярности среди россиян. Однако часто задаваемые вопросы показывают, что далеко не все понимают реальные свойства этого вида активов.

Сразу хочу заметить, что я не специалист рынка недвижимости и выражаю здесь всего лишь мнение экономиста относительно рассматриваемого предмета. На мой взгляд, для того чтобы понять, насколько выгодны операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментами.

Если рассматривать недвижимость в качестве инструмента, приносящего фиксированный доход за счет сдачи купленного объекта в аренду, то окажется, что она проигрывает по доходности самому обычному банковскому депозиту. Даже если допустить, что купленная квартира никогда не пустует и не требует затрат на ее содержание, «арендная» доходность составит порядка 6 % годовых.

Это означает, что при принятии решения о вложении в недвижимость совершенно необходимо обратить внимание на то, как изменялась цена квадратного метра в прошлом, и попытаться спрогнозировать изменения цен в будущем, чтобы понять, насколько возможно заработать дополнительную прибыль на этих колебаниях.

Динамика цен на недвижимость достаточно близко повторяет динамику рынка акций, только на рынке недвижимости события развиваются существенно медленнее и без резких взлетов и падений.

График 17.1. Индекс стоимости московского жилья с 1999 по 2011 гг.

На Графике 17.1. видно, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра. А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 80 %, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30–35 %. А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100–150 % за год, недвижимость может подорожать на 25–30 %. То есть недвижимость является однозначно более «спокойным» активом, чем акции. Однако не настолько спокойным, чтобы сделать инвестора абсолютно уверенным в полной сохранности капитала.

Недвижимость – намного более «ощутимый» актив с точки зрения непрофессионала. В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций его буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.

Однако вложения в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода рисков. Кроме уже рассмотренного нами риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.

Недвижимость – это всего лишь один из видов активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков. Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные инструменты. Но, с другой стороны, недвижимость дает меньшую доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.

С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению. В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной квартире можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников. А собственную коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса. Этот момент может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.

Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с товарным активом. С одной стороны, недвижимость – это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду. С другой стороны, недвижимость – это товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции, то есть инфляции, превышающей уровень 30 % годовых.

На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и товарные активы (доступные инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).

Вопрос сравнительной доходности мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую доходность и более ликвидны, но однозначно более рискованны.

Выбор товарных активов на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее. Купленная недвижимость требует к себе меньшего внимания, но владение любым объектом подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).

И у фондового рынка, и у рынка недвижимости есть собственные преимущества и недостатки. И во многом привлекательность недвижимости относительно фондового рынка сводится к понятности на «бытовом уровне»: купленный объект можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.

Как инвестиционный инструмент золото совершенно однородно, то есть цена слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов. А вот цена объекта недвижимости может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на этом рынке, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.

На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50 % сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями. В недвижимости доля таких операций существенно меньше. Большая инвестиционная составляющая на рынке приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость. Таким образом, получается, что на сегодняшний день золото является более доходным, но и более рискованным активом, нежели недвижимость.

Золото, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его стоимости. Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.

Зарабатывать на недвижимости можно, сдавая купленные объекты в аренду, или перепродавая их по более высокой цене. Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход. Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.

Описанная некоторыми зарубежными авторами схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта. Из-за высоких процентных ставок в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50 % от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание). Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от вложений в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.

Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях этого рынка. Все сделки должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей продажи. К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.

Более интересный финансовый результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства. Но такая стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда незадачливый инвестор пополнит ряды «обманутых дольщиков».

Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке. В случае слабого спроса (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.

Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги. И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране.

Коммерческая недвижимость работает абсолютно так же, как и жилая недвижимость. Точно так же, как и купленную квартиру, коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать ее дороже в случае роста цены. И, как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно использовать по ее прямому назначению, то есть можно открыть на купленных площадях собственный бизнес.

При продаже недвижимости инвестор может рассчитывать на стандартный налоговый вычет в размере полной стоимости объекта в случае, если он владеет этим объектом более трех лет. Если менее трех лет – то к вычету принимаются либо документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, либо – при отсутствии таких документов – сумма в размере 1 млн рублей.

Кроме этого вычета, единственный раз в жизни при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться вычетом из налогооблагаемой базы в размере стоимости покупаемого объекта (но не более 2 000 000 рублей) и процентов по ипотечному кредиту. Условия предоставления вычета и его размер установлены Налоговым Кодексом РФ (Глава 23, статья 220), а порядок его оформления лучше обсудить со своим налоговым инспектором.